La fixation du loyer des baux commerciaux avec un avocat

révision du loyer

Le bail commercial est un contrat à titre onéreux. Il ne peut exister sans qu'un prix soit fixé. Le principe de la liberté contractuelle laisse toute liberté aux contractants de s'entendre sur le montant du loyer et sur ses modalités de paiement.

Une réglementation existe cependant en matière de révision des loyers. Ainsi, le loyer peut être modifié en cours de bail. En cas de désaccord des parties, le juge des loyers peut intervenir. Il fixera le montant du loyer grâce à des critères précis. Il devra concilier les intérêts du bailleur avec la protection du locataire.

C'est la valeur locative qui sert de référence pour pouvoir fixer le nouveau loyer en cas de révision ou de renouvellement du bail. Cette valeur locative intègre les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L'article 145-38 prévoit une révision triennale, révision pouvant avoir lieu trois ans après l'entrée en jouissance des lieux par le locataire ou trois ans après la prise d'effet du bail renouvelé.

la règle du plafonnement

Cette révision n'est pas automatique et doit être demandée. Le plus souvent, cette demande intervient à l'initiative du bailleur qui souhaite obtenir une augmentation. Elle s'effectue par exploit d'huissier ou par LRAR, et doit contenir à peine de nullité le nouveau montant du loyer proposé. Si les parties ne se mettent pas d'accord, c'est le Juge des loyers commerciaux qui se prononcera.

Il existe parfois des clauses contractuelles de révision.

La clause d'échelle mobile permet un ajustement annuel et doit, pour être valable, être en relation avec l'objet du bail ou l'activité de l'une des parties. Cette clause n'est pas exclusive de la révision triennale.

La clause de recettes ou clause de loyer variable prévoit quant à elle un ajustement du loyer en fonction des recettes ou du chiffre d'affaires du locataire. Cependant, l'existence de ces clauses exclut en principe la révision triennale.

L'augmentation du loyer lors du renouvellement s'effectue en fonction de la valeur locative mais doit répondre à la règle du plafonnement limitant l'augmentation du loyer à la variation de l'indice de référence intervenue depuis la dernière fixation du loyer.

La règle du plafonnement limite la hausse du loyer à la variation de cet indice INSEE.

En revanche, le plafonnement ne s'applique pas s'il y a évolution notable des facteurs locaux de commercialité ou modification d'autres éléments tenant aux caractéristiques du local considéré, à la destination des lieux ou encore aux obligations respectives des parties.

La loi du 18 juin 2014 dite "Loi Pinel" est venue apporter des modifications majeures à certains mécanismes du déplafonnement.

Notre cabinet, parfaitement à jour de l'actualité jurisprudentielle, intervient fréquemment pour favoriser l'augmentation d'un loyer commercial ou, au contraire, pour invoquer les règles du plafonnement.

Dans un cas comme dans l'autre, notre méthode repose sur l'examen minutieux des documents contractuels, l'assistance éventuelle d'un expert immobilier, la mise en œuvre d'une stratégie élaborée au plus près des attentes de nos clients, et sur des connaissances régulièrement mises à jour et complétées par des bases de données jurisprudentielles et doctrinales.

Nous intervenons devant toutes les juridictions, en première instance comme devant les Cours d'Appel, plus particulièrement en Basse-Normandie et en région parisienne.