NATURE DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION EN CAS DE NON-RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL

NATURE DE L’INDEMNITE D’OCCUPATION EN CAS DE NON-RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL

Cass. Civ. 3^ème, 5 septembre 2012, n°11-19-200

Lorsque le terme d’un bail commercial advient, le bailleur peut souhaiter récupérer la jouissance des locaux. Il s’agit d’un droit discrétionnaire. En conséquence, le propriétaire du bien n’a pas à justifier son refus de renouvellement.

Néanmoins, le preneur auquel un tel refus est notifié a droit au bénéfice d’une indemnité d’éviction.

Cette indemnité est destinée à compenser le préjudice correspondant à la perte du fonds. Elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement, de réinstallation, les frais et droits de mutation que devra engager le locataire déchu.

Plus précisément, il convient de distinguer l’hypothèse dans laquelle l’éviction entraîne, pour le locataire, la perte de son activité, ce qui donne droit à une indemnité de remplacement, et celle dans laquelle le locataire peut transférer son activité sans perdre sa clientèle. Dans ce dernier cas, il pourra prétendre au bénéfice d’une indemnité dite de déplacement.

L’indemnité de remplacement, c’est-à-dire celle compensant la perte du fonds, est en principe égale à la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession. Les frais engagés pour le rachat d’un fonds et en particulier les droits de mutation seront également pris en compte dans le montant de l’indemnité.

L’indemnité de déplacement comprend quant à elle, à titre principal, la valeur du droit au bail déterminée concrètement, au regard des conditions contractuelles de jouissance figurant audit bail. A titre accessoire, l’indemnité de déplacement intègre, le cas échéant, les frais de remploi (frais de recherche et de prise à bail de nouveaux locaux, la commission d’agence, le coût de la rédaction des actes…) et les frais accessoires liés au déménagement et à la réinstallation.

Afin d’obtenir le versement d’une indemnité d’éviction, le locataire doit cependant assigner le bailleur en paiement de cette indemnité dans le délai de deux ans à compter de la date de la prise d’effet du congé avec refus de renouvellement.

Le locataire, bien que le bail soit expiré, dispose alors du droit de se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction.

En contrepartie de ce droit, le locataire sera redevable d’une indemnité d’occupation envers le bailleur, et non plus d’un loyer, à compter de la date d’effet du congé.

L’ancien locataire peut cependant préférer quitter les lieux dans le but de se réorganiser au plus vite. Dans ce cas, il renonce au bénéfice de son droit au maintien dans les lieux.

Le départ du locataire avant la fin de la procédure de fixation de l’indemnité d’éviction entraîne l’échec du droit de repentir du bailleur. En effet, ce dernier, s’il estime le montant de l’indemnité d’éviction dont il est redevable trop élevé, ne pourra plus revenir sur son refus de renouvellement du bail si le preneur a déjà quitté les lieux.

L’apport de l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 5 septembre 2012 résulte de la qualification attribuée par les Hauts Magistrats à l’indemnité d’occupation.

La Cour de cassation énonce que cette indemnité doit être déterminée conformément aux articles L.145-33 et suivants du Code de commerce.

Il en résulte que l’indemnité d’occupation ne peut, en aucun cas, présenter un caractère compensateur, ou un caractère indemnitaire, comme le soutenait le locataire.

Au contraire, elle doit toujours correspondre à la valeur locative du bien donné à bail.

Théoriquement, la valeur locative correspond au loyer qu’est prêt à payer un locataire pour prendre à bail des locaux qui lui conviennent en vue de l’activité qu’il entend exercer dans les lieux et compte tenu de leur emplacement.

Le code de commerce énonce les critères d’appréciation de la valeur locative :

-        Les caractéristiques des lieux loués ;

-        La destination des lieux ;

-        Les obligations respectives des parties ;

-        Les facteurs locaux de commercialité ;

-        Les prix pratiqués dans le voisinage.

De manière générale, la valeur locative des locaux commerciaux est déterminée par comparaison avec les conditions locatives de locaux similaires.

Dans les faits de l’espèce, le locataire s’était maintenu de manière illégitime dans les lieux. En effet, le preneur n’avait pas introduit de demande en paiement de l’indemnité d’éviction dans le délai de deux ans et s’était néanmoins maintenu dans les locaux au delà de ce délai.

La Cour d’appel en avait déduit qu’il était redevable, envers le bailleur, non pas d’une indemnité d’occupation statutaire fixée en fonction de la valeur locative mais d’une indemnité d’occupation de droit commun (article 1382 du code civil).

Selon la Cour d’appel, cette indemnité s’expliquait en raison de la faute commise par le preneur en se maintenant dans les lieux sans aucun droit ni titre. Elle devait correspondre, selon la juridiction du second degré, à la réparation de l’entier préjudice subi par le bailleur du fait de cette occupation illégitime. La Cour d’appel fixait le point de départ de cette indemnité de droit commun à la date de fin du bail commercial.

La Cour de cassation, quant à elle, a distingué deux périodes auxquelles doivent correspondre deux indemnités de nature différente.

Le bailleur a droit à l’indemnité d’occupation prévue par l’article L.145-28 du Code de commerce pour la période allant de la fin du bail à la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction.

Au-delà de cette dernière date, l’indemnité due par le preneur est celle de droit commun, fondée sur l’article 1382 du code civil.

Ainsi, la Haute Juridiction a affirmé que l’indemnité d’occupation résultant de l’exercice, par le preneur, de son droit au maintien dans les lieux, ne peut avoir une nature indemnitaire ou compensatrice, et ce, même si le preneur s’est maintenu sans droit ni titre dans les lieux après l’expiration de ce droit.

Au cours de cette période, l’indemnité doit être évaluée en fonction de la valeur locative du bien.