Le bail dérogatoire préalable à la conclusion d'un bail commercial

Chambre civile 3e, 8 avril 2021, 19-24.672, Inédit.

La loi offre aux parties qui ne souhaitent pas soumettre leur contrat de bail au statut des baux commerciaux la faculté de conclure un bail dit dérogatoire (C. com. art. L. 145-5). La convention conclue sous ce régime échappe aux règles édictées par le statut, et, notamment, à la « propriété commerciale » dont dispose le locataire titulaire d'un bail commercial.

Cette dérogation est soumise à une condition : la durée du bail ne doit pas excéder trois ans.

Si, d’aventure, le preneur devait être laissé en possession des lieux à l'issue d'un délai d'un mois courant à compter de l'expiration du bail, alors il s’opèrerait entre les parties un nouveau bail soumis au statut (C. com. art. L. 145-5 al. 2).

Par un arrêt inédit en date du 8 avril 2021, la 3e chambre civile de la Cour de cassation vient rappeler que c’est à cette seule condition que le preneur peut prétendre à l’application du statut.

Au cas d’espèce, un bail dérogatoire d’une durée de quatre mois avait été conclu afin de permettre au preneur de réaliser des travaux d'aménagement du local en vue de l'exploitation future d’un bar à bière.

Au terme du bail dérogatoire, le bailleur a fait connaître au preneur sa volonté de ne pas poursuivre les relations contractuelles compte tenu des nuisances commises par celui-ci.

Le locataire a alors tenté de faire reconnaître qu’il disposait d’un bail soumis au statut des baux commerciaux en se prévalant de la volonté initiale des parties de conclure un tel bail à l’issue de la première convention.

Sa demande est rejetée par le Juge de première instance puis par la Cour d’appel, qui relève que l'intention des parties de poursuivre la relation au-delà du bail dérogatoire, sous le statut des baux commerciaux, ne fait en aucun cas perdre son effet au bail dérogatoire.

Ainsi, à défaut pour lui d’avoir été laissé en possession des lieux postérieurement à l’expiration du mois suivant le terme du bail, le preneur ne peut prétendre disposer d’un bail commercial.  

La décision d’appel, respectueuse tant des conditions de l’article L. 145-5 du Code de commerce que de la volonté des parties lors de la conclusion du bail dérogatoire, est logiquement confirmée par la Cour de cassation qui rejette le pourvoi formé par le locataire.