La gestion par le bailleur de la procédure collective de son locataire

Mots clés : bail commercial et redressement judiciaire, bail commercial et sauvegarde, bail commercial et liquidation judiciaire

Le cabinet de Me Stéphane PIEUCHOT, Avocat à CAEN et à COUTANCES, fort de ses deux domaines de compétences de prédilection, à savoir le droit et la pratique des baux commerciaux et le droit des procédures collectives, s'est fait une spécialité de la protection des droits du bailleur commercial dont le locataire fait l'objet d'une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire.

En effet, lorsque le locataire est en procédure collective, la gestion du bail commercial est régie par des règles bien spécifiques.

Il est usuel d'insérer dans le contrat de bail une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non paiement des loyers ou des charges par le locataire, le contrat sera résolu un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Hors le cadre d'une procédure collective, le bailleur saisit alors le juge des référés qui constate la résiliation du contrat, sauf à accorder au locataire des délais de paiement.

Néanmoins, en cas de procédure collective, le bailleur ne peut pas résilier le contrat de bail en se fondant sur les défauts de paiement du locataire antérieurs au jugement d'ouverture. Et si une procédure était en cours à cette date, elle est alors suspendue.

Lorsque le locataire d'un bail commercial fait l'objet d'une procédure collective, la résiliation du bail commercial ne peut être prononcée que dans des cas strictement encadrés par la loi. Tout d'abord, à la demande du bailleur, en cas de défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d'ouverture de la procédure collective. Cependant, le bailleur ne peut agir qu'après l'expiration d'un délai de trois mois qui court à compter du jugement d'ouverture.

Cependant, avant l’expiration du délai de trois mois, la situation doit être préparée en amont pour gagner en efficacité.

Le bailleur peut également invoquer des infractions commises par son locataire différentes du défaut de règlement des loyers (par exemple, des travaux non autorisés ou le non-respect de la destination conventionnelle des locaux donnés à bail). En ce cas, même les infractions commises antérieurement au jugement d’ouverture peuvent être invoquées par le bailleur postérieurement, pour faire constater ou prononcer la résiliation du bail.

Lorsque le locataire (ou son administrateur judiciaire) prend l’initiative de résilier le bail commercial, cette résiliation peut causer au bailleur un préjudice substantiel notamment lié à l’absence du respect d’un délai de préavis et aux difficultés visant à retrouver un locataire dans des délais raisonnables. En ce cas, le bailleur doit réagir avec célérité car il dispose en tout et pour tout d’un délai d’un mois seulement pour régulariser entre les mains du mandataire judiciaire une déclaration de créance complémentaire du chef du préjudice subi (en général, l’usage consiste à déclarer une créance équivalant au montant des loyers restants à courir jusqu’à la prochaine échéance triennale).

De manière évidente, la situation du locataire en procédure collective est très favorable par rapport à celle de son cocontractant. Malgré tout, l'expérience acquise par le Cabinet PIEUCHOT dans ce domaine en fait un allié de premier choix pour assurer la défense des intérêts des bailleurs et/ou locataires confrontés à l’ouverture d’une sauvegarde, d’un redressement judiciaire ou d’une liquidation judiciaire.