Baux commerciaux : la nullité des clauses d’indexation ne variant qu’à la hausse

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 14 janvier 2016, n°14-24681

 Les clauses d'échelle mobile sont présentes, fréquemment, dans les baux commerciaux. Elles permettent une indexation du loyer en fonction de l’évolution d’un indice de référence.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi PINEL du 18 juin 2014, les praticiens s’accordent à utiliser comme indice de référence l’indice des loyers commerciaux au lieu de l’indice du coût de la construction.

Mais, quid de la question de la validité des clauses d'indexation ne variant qu'à la hausse, c'est-à-dire uniquement au bénéfice du bailleur. Aussi bien la jurisprudence que la doctrine étaient divisées.

Néanmoins, tel n'est plus le cas, car le 14 janvier 2016, la Cour de Cassation a décidé que les clauses d'indexation ne variant qu'à la hausse sont nulles.

Cette décision appelle quelques remarques.

Tout d'abord quant à la notion de réciprocité citée par la Cour de cassation qui considère qu'une telle clause n'est pas valable car la variation uniquement à la hausse exclut toute réciprocité. Mais cette notion ne figure ni dans le Code Monétaire et Financier, ni au Code de Commerce !

De manière plus secondaire, quant à la sanction, à savoir la nullité. En effet, le Code Monétaire et Financier, qui régit les clauses d'indexation en fonction de l’évolution d’un indice de référence sanctionne " toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision" non pas par la nullité, mais en la réputant non écrite.

Cet arrêt est indéniablement rendu en faveur des preneurs, et risque d'avoir de lourdes conséquences sur de nombreux baux.

A noter cependant que la Cour d'appel de Paris a jugé le 20 janvier 2016 qu'une telle clause était valable. Dès lors, le débat n'est donc pas terminé.

Pour autant, la prudence commande de rédiger les baux commerciaux en prévoyant que les clauses d’indexation peuvent varier aussi bien à la hausse qu’à la baisse.